Sie verkaufen schlüsselfertig.
Ich liefere die Baugenehmigung. You sell turnkey.
I deliver the building permit. Вы продаёте «под ключ».
Я обеспечиваю разрешение на строительство.
Externe Entwurfs- und Genehmigungsplanung (LP 1–4) für Bauträger im Wohnungsbau — vom Einfamilienhaus bis zum Mehrfamilienhaus. Auch Doppelhäuser, Reihenhäuser, Umbau und Sanierung. Strukturiert, termingerecht, ohne Überraschungen für Ihren Kunden. External design and permit planning (LP 1–4) for residential developers — from single-family homes to multi-family buildings. Also semi-detached, terraced houses, conversions and renovations. Structured, on time, no surprises for your client. Внешнее проектирование и получение разрешений (LP 1–4) для застройщиков жилья — от частных домов до многоквартирных. А также таунхаусы, реконструкция и санация. Системно, в срок и без сюрпризов для вашего клиента.
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Was ich für Sie übernehme
| 01 Analyse & Beratung Bebaubarkeitsanalyse, Machbarkeitsstudien, Bebauungsplan-Prüfung, erste Skizzen und Vorentwurf (LP 1–2). Ich beantworte die Frage „Was ist hier möglich und wie könnte es aussehen?" — bevor Sie sich festlegen.Site feasibility analysis, feasibility studies, zoning plan review, first sketches and preliminary design (LP 1–2). I answer the question "What is possible here and what could it look like?" — before you commit.Анализ застраиваемости участка, исследование возможностей, изучение плана застройки, первые эскизы (LP 1–2). Отвечаю на вопрос «Что здесь возможно и как это может выглядеть?» — до принятия решений. | 02 Entwurfsplanung (LP 1–3) Von der ersten Skizze und Grundstücksanalyse (LP 1–2) über die Vorentwurfsplanung bis zu genehmigungsfähigen Entwurfszeichnungen: Grundrisse, Ansichten, Schnitte (LP 3). Analyse des Bebauungsplans, Abstandsflächen, Koordination mit dem Energieberater. Zwei Überarbeitungsrunden inklusive.From site analysis and first sketches (LP 1–2) through preliminary design to permit-ready drawings: floor plans, elevations, sections (LP 3). Zoning analysis, setback calculations, coordination with energy consultant. Two revision rounds included.От анализа участка и первых эскизов (LP 1–2) через предпроектирование до готовых чертежей для согласования: планы, фасады, разрезы (LP 3). Анализ плана застройки, расчёт отступов, координация с энергоконсультантом. Два раунда правок включены. | 03 Genehmigungsplanung (LP 4)Permit Planning (LP 4)Получение разрешения (LP 4) Vollständiger Bauantrag gemäß Landesbauordnung. Digitale Einreichung, Koordination mit Fachplanern, Bearbeitung von Rückfragen des Bauamts — bis zur Entscheidung der Behörde.Complete building permit application according to the applicable state building code. Digital submission, coordination with specialists, handling authority queries — until the final decision.Полный пакет документов для Bauamt согласно земельному строительному уставу. Цифровая подача, координация со смежниками, ответы на запросы ведомства — до получения решения. |
Auch Umbau, Sanierung, Aufstockung und Gewerbeobjekte auf Anfrage. Single-family · Semi-detached · Terraced · Multi-family housing
Conversions, renovations, extensions and commercial buildings on request. Частные дома · Дуплексы · Таунхаусы · Многоквартирные дома
Реконструкция, санация, надстройка и коммерческие объекты — по запросу.
Aus der Projektarbeit
Eine Auswahl aus laufenden und abgeschlossenen Arbeiten — Wohnungsbau und Gewerbe, Neubau und Umbau. Die Bearbeitungstiefe reicht von der Machbarkeitsstudie über die Entwurfs- und Genehmigungsplanung bis zur vollständigen Ausführungsplanung (LP 1–5). Die Visualisierungen basieren auf den tatsächlichen Entwurfszeichnungen.
Einfamilienhaus mit Garage
Eingeschossiges Einfamilienhaus auf Hanggrundstück mit integrierter Doppelgarage. Knappe GRZ-Vorgaben im Bebauungsplan — die Wohnfläche wurde im Rahmen der zulässigen Grundfläche bis auf den Zentimeter genau ausgeschöpft.
Entwurfs- und Genehmigungsplanung LP 1–4 (Auszug) · KI-generierte Visualisierungen auf Basis der tatsächlichen Entwurfszeichnungen
Einfamilienhaus mit Carport
Zweigeschossiges Einfamilienhaus mit integriertem Carport. Grundstück ohne Bebauungsplan — Einfügung in die nähere Umgebung nach § 34 BauGB in enger Abstimmung mit der Nachbarbebauung und dem Bauamt.
Entwurfs- und Genehmigungsplanung LP 1–4 (Auszug) · KI-generierte Visualisierungen auf Basis der tatsächlichen Entwurfszeichnungen
Einfamilienhaus mit Doppelgarage
Großzügiger Bungalow mit Pool, Fahrstuhl, Sauna und Doppelgarage. Mehrere Befreiungen vom Bebauungsplan wurden mit dem Bauamt verhandelt — Ergebnis: großzügige Wohnfläche bei vollständiger Barrierefreiheit nach DIN 18040.
Entwurfs- und Genehmigungsplanung LP 1–4 (Auszug) · KI-generierte Visualisierungen auf Basis der tatsächlichen Entwurfszeichnungen
Sozialbau auf Hanggrundstück
Mehrfamilienhaus auf stark geneigtem Hanggrundstück. Maximale Anzahl Wohneinheiten für den sozialen Wohnungsbau bei vollständiger Erfüllung der Anforderungen an Ausstattung und Wohnkomfort.
Entwurfs- und Genehmigungsplanung LP 1–4 (Auszug) · KI-generierte Visualisierungen auf Basis der tatsächlichen Entwurfszeichnungen
Umbau Bestand mit Anbau
Machbarkeitsstudie für den Umbau eines bestehenden Wohnhauses mit Anbau. Analyse der Tragwerkssituation, Prüfung verschiedener Varianten und Klärung der Genehmigungsfähigkeit als Entscheidungsgrundlage für den Bauherrn.
Machbarkeitsstudie (Auszug) · KI-generierte Visualisierungen auf Basis der tatsächlichen Entwurfszeichnungen
Mehrfamilienhaus mit 5 Wohneinheiten
Umbau und Erweiterung eines bestehenden Wohngebäudes auf fünf Wohneinheiten. Vollständige Bearbeitung von der Grundlagenermittlung bis zur Ausführungsplanung — inklusive Koordination mit Statik, Haustechnik und ausführenden Gewerken.
Vollständige Planung LP 1–5 (Auszug) · KI-generierte Visualisierungen auf Basis der tatsächlichen Entwurfszeichnungen
Kiosk mit Biergarten
Bauantragstellung für einen Kiosk mit witterungsgeschützter Veranda und angeschlossenem Biergarten. Aufbereitung der Genehmigungsunterlagen auf Basis bestehender Entwurfszeichnungen und Einreichung beim zuständigen Bauamt.
Genehmigungsplanung LP 4 (Auszug) · KI-generierte Visualisierungen auf Basis der tatsächlichen Entwurfszeichnungen
Umbau Bestand mit Aufteilung
Vorentwurf und Entwurfsplanung für die Aufteilung eines bestehenden Wohnhauses in drei eigenständige Wohneinheiten. Neue Treppenverbindungen zwischen den Geschossen, Anpassung der Grundrisse und Einplanung einer Garage.
Vorentwurf und Entwurfsplanung LP 1–3 (Auszug) · KI-generierte Visualisierungen auf Basis der tatsächlichen Entwurfszeichnungen
Motel mit Betreiberbereich
Vorentwurf und Entwurfsplanung für ein Motel mit Gästezimmern, Garage und integrierter Betreiberwohnung im Dachgeschoss. Erschließung, Stellplatznachweis und Einfügung in das Baufenster.
Vorentwurf und Entwurfsplanung LP 1–3 (Auszug) · KI-generierte Visualisierungen auf Basis der tatsächlichen Entwurfszeichnungen
Klar strukturiert —
von Anfang an Clearly structured —
from day one Чёткая структура —
с самого начала
Strukturiertes Vorgehen,
entwickelt in 19 Jahren Praxis A structured approach,
developed over 19 years of practice Структурированный подход,
выработанный за 19 лет практики
Jedes Projekt durchläuft denselben strukturierten Ablauf — von der ersten Anfrage bis zur Baugenehmigung. Keine Improvisation, keine vergessenen Schritte, keine bösen Überraschungen im Bauamt. Every project follows the same structured workflow — from the first inquiry to the building permit. No improvisation, no forgotten steps, no nasty surprises at the building authority. Каждый проект идёт по одному и тому же структурированному маршруту — от первого запроса до Baugenehmigung. Без импровизации, без забытых шагов, без неприятных сюрпризов в Bauamt.
Vier Blöcke prüfen das Grundstück, der fünfte liefert die Zahlen für Ihr Verkaufsangebot. Four blocks analyse the plot, the fifth delivers the figures for your sales offer. Четыре блока анализируют участок, пятый даёт цифры для вашего предложения клиенту.
- Größe & TopografieSize & topographyРазмер и рельеф
- ErschließungAccessПодъезды
- BestandsbäumeExisting treesДеревья
- Grundbuch-LastenTitle burdensОбременения
- NachbarschaftNeighboursСоседи
- Baufenster & BaulinieBuilding footprintBaufenster, Baulinie
- GFZ / GRZ
- BauweiseBuilding typeТип застройки
- Zulässige NutzungPermitted useРазреш. использование
- SonderregelungenSpecial rulesСпец-нормы
- AbstandsflächenSetback distancesОтступы
- HöhenlimitsHeight limitsВысотные пределы
- StellplätzeParkingПарковки
- NebenanlagenOutbuildingsХозпостройки
- SonderbautenSpecial structuresОсобые сооружения
- KonstruktionConstructionКонструкция
- Statik-KlasseStructural classКласс несущей сист.
- FlächenbilanzArea balanceБаланс площадей
- BrandschutzFire safetyПожарная безопасность
- EnergiekonzeptEnergy conceptЭнергоконцепция
- BGF nach DIN 277GFA per DIN 277BGF по DIN 277
- Wohnfläche nach WoFlVLiving area per WoFlVWohnfläche по WoFlV
- Bauträger-Verkaufstabelle (individuell)Developer sales table (custom)Таблица под продажу (под застройщика)
- TürenlisteDoor scheduleСпецификация дверей
- FensterlisteWindow scheduleСпецификация окон
Prüfpunkte auf jedem Plan, bevor er ans Bauamt geht Check points on every drawing before it reaches the authority Проверочных пунктов в каждом чертеже перед подачей в Bauamt
Eine selbst entwickelte Prüf-Systematik, gewachsen aus 19 Jahren Praxis und über 55 begleiteten Projekten. Jede Maßlinie, jede Höhenkote, jede Schraffur, jeder Verweis wird systematisch geprüft — bevor das Dokument das Büro verlässt. A custom-built review system, developed through 19 years of practice and 55+ projects. Every dimension, every elevation marker, every hatch, every reference is systematically checked — before the document leaves the office. Собственная система контроля, выросшая из 19 лет практики и более 55 сопровождённых проектов. Каждая размерная линия, отметка, штриховка, ссылка проверяются системно — до того, как документ выходит из бюро.
Was schiefgehen kann —
und wie ich es vermeide What can go wrong —
and how I prevent it Что может пойти не так —
и как я этого избегаю
Bauträger haben drei Hauptsorgen: das Bauamt lehnt ab, der Termin verschiebt sich, am Ende kommen Zusatzkosten. Garantieren kann das niemand. Aber das Risiko lässt sich strukturell reduzieren — durch Vorbereitung, klare Meilensteine und transparente Honorierung. Developers have three main fears: the building authority rejects the application, the timeline slips, hidden extra costs appear at the end. Nobody can guarantee otherwise. But risk can be reduced structurally — through preparation, clear milestones and transparent pricing. У застройщиков три главных страха: Bauamt откажет, сроки сорвутся, в конце появятся скрытые расходы. Гарантировать этого никто не может. Но риск можно снизить системно — через подготовку, чёткие этапы и прозрачную тарификацию.
Damit das Bauamt nicht ablehnt So the building authority doesn't reject Чтобы Bauamt не отказал
- Bebauungsplan-Analyse vor Vertrag. Falls Risiken sichtbar werden, wird das im Erstgespräch besprochen — nicht erst nach drei Monaten Planung. Zoning plan analysis before contract. Any visible risks are discussed in the first call — not after three months of planning. Анализ Bebauungsplan до договора. Если видны риски — обсуждаем на первом звонке, а не через три месяца проектирования.
- Bauvoranfrage bei Unsicherheit. Statt direkt einen Bauantrag einzureichen, klären wir kritische Punkte vorab mit dem Bauamt — günstiger und schneller als eine Ablehnung. Preliminary inquiry when in doubt. Instead of filing directly, we clarify critical points with the authority first — cheaper and faster than a rejection. Bauvoranfrage при сомнениях. Вместо прямой подачи уточняем ключевые моменты с Bauamt — дешевле и быстрее, чем отказ.
- Vollständige Einreichung. Abstandsflächen, Entwässerungskonzept, Statik-Koordination, Energienachweis — alles geprüft, bevor das Bauamt etwas anmahnen kann. Complete submission. Setback distances, drainage, structural coordination, energy certificate — all checked before the authority can flag anything. Полная подача. Отступы, дренаж, координация со статиками, энергоконсультант — всё проверено до того, как Bauamt сможет что-то затребовать.
Damit der Termin nicht kippt So the schedule doesn't slip Чтобы сроки не сорвались
- Feste Meilensteine im Vertrag. Vorentwurf, Entwurf, Einreichung — jeder Schritt mit Datum. Verschiebungen sind nicht schleichend, sondern dokumentiert. Fixed milestones in the contract. Preliminary design, design, submission — each with a date. Delays don't creep in, they're documented. Фиксированные этапы в договоре. Vorentwurf, Entwurf, подача — каждый шаг с датой. Задержки не «крадутся», а фиксируются.
- Maximal zwei Überarbeitungsrunden. Klar im Vertrag definiert. Endlose Schleifen werden früh ausgeschlossen. Maximum two revision rounds. Defined in the contract. Endless loops are excluded from the start. Максимум два раунда правок. Прописано в договоре. Бесконечные итерации исключены заранее.
- Team statt Einzelperson. Bei Krankheit oder Urlaub stehen die Arbeiten nicht still — ein eingespieltes Team übernimmt. Team, not a single person. If I'm sick or on holiday, the work doesn't stop — an experienced team takes over. Команда, а не один человек. При болезни или отпуске работа не останавливается — её принимает слаженная команда.
Damit keine Zusatzkosten kommen So no extra costs appear Чтобы не было скрытых расходов
- Festhonorar auf BGF-Basis. Kein Stundenzettel, keine Überraschung am Monatsende. Der Preis steht vor Vertragsunterzeichnung. Fixed fee based on GFA. No timesheets, no end-of-month surprises. The price is set before signing. Фиксированный гонорар на основе BGF. Никаких часовых ведомостей и сюрпризов в конце месяца. Цена известна до подписания договора.
- Rückfragen vom Bauamt inklusive. Egal wie viele Nachforderungen kommen — die Bearbeitung ist im Honorar enthalten. Keine Zusatzrechnung. Authority queries included. No matter how many follow-up requests arrive — handling them is part of the fee. No extra invoice. Запросы Bauamt включены. Сколько бы Nachforderungen ни пришло — обработка входит в гонорар. Дополнительных счетов нет.
- Klare Zahlungsmeilensteine. 30 % bei Vertrag, 40 % nach Entwurfsfreigabe, 30 % nach Einreichung. Sie zahlen für erreichte Schritte, nicht für versprochene. Clear payment milestones. 30 % at contract, 40 % after design approval, 30 % after submission. You pay for delivered steps, not promised ones. Чёткие платёжные этапы. 30 % при подписании, 40 % после согласования эскиза, 30 % после подачи. Вы платите за достигнутые этапы, а не за обещания.
Festhonorar auf BGF-Basis Fixed fee, based on gross floor area Фиксированный гонорар на основе BGF
Kein Stundenzettel, keine Überraschungen am Monatsende. Das Honorar wird auf Basis der Brutto-Grundfläche (BGF gemäß DIN 277) berechnet — der präziseste Maßstab für den tatsächlichen Planungsaufwand. Der Preis steht vor Vertragsunterzeichnung fest. No hourly billing, no end-of-month surprises. The fee is based on Gross Floor Area (BGF per DIN 277) — the most accurate measure of actual planning effort. The price is fixed before the contract is signed. Никакой почасовой оплаты и сюрпризов в конце месяца. Гонорар рассчитывается на основе BGF (Brutto-Grundfläche по DIN 277) — самой точной меры реального объёма проектирования. Цена фиксируется до подписания договора.
Drei Beispielwerte aus der vollständigen Tabelle Three sample values from the full table Три примера из полной таблицы
| BGF | Ca. WohnflächeLiving areaЖилая площадь | LP 1–3 + LP 4 · NettoNetНетто | Brutto (inkl. MwSt.)Gross (incl. VAT)Брутто (с НДС) |
|---|---|---|---|
| ~150 m² | ~113 m² | 8.550 € | 10.175 € |
| ~200 m² | ~150 m² | 10.180 € | 12.115 € |
| ~250 m² | ~188 m² | 12.405 € | 14.760 € |
Die vollständige Tabelle deckt BGF von 100 bis 250 m² in Fünf-Quadratmeter-Schritten ab — und enthält für jeden Bereich LP 3 und LP 4 getrennt sowie netto/brutto. The full table covers GFA from 100 to 250 m² in five-square-meter steps — with LP 3 and LP 4 broken out separately and both net and gross figures. Полная таблица охватывает BGF от 100 до 250 м² с шагом 5 м² — с разбивкой LP 3 / LP 4 отдельно и значениями нетто/брутто.
Im Honorar enthalten Included in the fee Входит в гонорар
- 2 Überarbeitungsrunden pro Phase2 revision rounds per phase2 раунда правок на фазу
- Rückfragen vom BauamtAuthority queriesЗапросы от Bauamt
- Koordination Energieberater / StatikerCoordination with consultantsКоординация со смежниками
- Digitale Einreichung BauantragDigital permit submissionЦифровая подача документов
- Begleitung bis zur EntscheidungSupport until decisionСопровождение до решения
Separat zu beauftragen Commissioned separately Заказывается отдельно
- VermessungSurveyingГеодезические работы
- Statik / TragwerksplanungStructural engineeringРасчёт конструкций
- BodengutachtenSoil reportГеологическое заключение
- Energieberatung / GEG-NachweisEnergy consultancy / certificateЭнергоконсультация / GEG
- BehördengebührenAuthority feesСборы Bauamt
Konzeptplanung & Sonderbauten
Über Ekaterina Reyzbikh
Erfahrung
Kein Berufstraum — sondern der Beruf, in dem die Fähigkeiten zusammenkamen
Architektur war nicht der frühe Berufstraum von Ekaterina Reyzbikh. Es war die Profession, in der ihre Fähigkeiten zusammentrafen: ein ausgeprägtes zeichnerisches Talent, hohe Konzentration über lange Zeiträume hinweg, ein Hang zu System und Methode — und der unbedingte Anspruch, eine Aufgabe gründlich zu Ende zu denken.
Im Studium gehörte sie zu den besten ihres Jahrgangs. Nicht aus Romantik, sondern aus handwerklicher Disziplin. Diese nüchterne Haltung zur eigenen Profession ist für viele Klienten eher ein Vorteil: Wer den eigenen Beruf nicht romantisiert, sucht keine Selbstverwirklichung im Projekt des Bauherrn — und hört genauer hin, was tatsächlich gebraucht wird.
Architektin als Übersetzerin
In den meisten Wohnbauprojekten — vor allem im privaten Maßstab — versteht sich Ekaterina Reyzbikh nicht als Künstlerin mit eigener Handschrift, sondern als Übersetzerin. Ihre Aufgabe ist es, die Wünsche und oft noch unausgesprochenen Vorstellungen des Bauherrn zu erfassen, zu strukturieren und in ein reales, baurechtlich tragfähiges Objekt zu überführen.
„Nicht mein Geschmack zählt, sondern der des Mandanten. Meine Aufgabe ist es, ihn herauszuarbeiten — und in etwas Reales zu übersetzen."
Was sie in die Arbeit einbringt, sind drei Eigenschaften: Klarheit in der Kommunikation, System in der Bearbeitung und strategisches Denken, das nicht nur die nächste Planungsphase im Blick hat, sondern das gesamte Projekt bis zur Genehmigung und Realisierung. Sie ist direkt, gründlich und arbeitet ohne unnötigen Aufwand — sie schätzt die Zeit des Mandanten ebenso wie die eigene.
Aufmerksamkeit für Menschen
Ihr Interesse gilt nicht nur der Architektur, sondern den Menschen, mit denen sie arbeitet. Außerhalb des Büros schreibt Ekaterina Reyzbikh Bücher und reist — weniger als Touristin, mehr als Beobachterin von Menschen, Kulturen und der Frage, was Menschen wirklich bewegt.
Diese Aufmerksamkeit ist in der Architektur keine Nebensache. Sie ist das, was eine Zusammenarbeit über sechs bis zwölf Monate trägt: nicht eine künstlerische Vision, die durchgesetzt werden müsste, sondern das Verständnis dafür, was hinter einer scheinbar einfachen Anfrage des Bauherrn tatsächlich steckt — und welche Lösung sie verdient.
Fünf Architekten
mit klaren Rollen Five architects
with clear roles Пять архитекторов
с чёткими ролями
Hinter jedem Projekt steht ein eingespieltes Team aus fünf Architekten — jede mit klar definierter Verantwortung. So bleibt das Projekt auch bei Krankheit oder Urlaub ohne Unterbrechung in Bewegung. Bei größeren Vorhaben wächst das Team mit erfahrenen Fachplanern. Every project is run by a team of five architects with clearly defined responsibilities. Work doesn't stop when someone is sick or on holiday. For larger projects, the team expands with experienced specialists. За каждым проектом — слаженная команда из пяти архитекторов с чётко распределёнными ролями. При болезни или отпуске работа не останавливается. На крупных проектах команда расширяется опытными специалистами.
19 Jahre, fünf Länder,
über 150.000 m² Wohnfläche 19 years, five countries,
over 150,000 m² of residential 19 лет, пять стран,
более 150 000 м² жилья
Aktuelle Beiträge zum Bauantrag
Praxiswissen für Bauträger und Bauherren in Deutschland. Bauantrag, Baugenehmigung, Grundstücksprüfung — und die Bereiche, in denen Vorschriften interpretiert werden müssen.
Grauzonen im Bauantrag
Warum eine Baugenehmigung kein rein rechnerischer Vorgang ist. Drei typische Grauzonen aus 19 Jahren Praxis.
Was im Bebauungsplan nicht steht
Baulasten, Denkmalschutz, Altlasten, Kampfmittel — verborgene Risiken, die kein Plan zeigt.
Kein Bebauungsplan? § 34 BauGB
Ohne Bebauungsplan gilt das Einfügen in die Umgebung — die vier Prüfkriterien des BVerwG.
Großes Grundstück — großes Haus?
Warum die Grundstücksgröße fast nie entscheidet, was Sie bauen dürfen.
Erstgespräch vereinbaren Schedule a free call Записаться на бесплатный звонок
Kostenloses Kennenlerngespräch, 30 Minuten. Ich beantworte Ihre Fragen zu Ablauf, Honorar und Machbarkeit. Free introductory call, 30 minutes. I answer your questions about process, fees and feasibility. Бесплатный вводный звонок, 30 минут. Отвечу на вопросы о процессе, гонораре и возможностях.
